Điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 cho Khu đô thị du lịch Nhơn Phước như thế nào?

Nội dung chính

Điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 cho Khu đô thị du lịch Nhơn Phước như thế nào?

Ngày 11/6/2025, UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành Quyết định 1916/QĐ-UBND về việc phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết 1/500 cho Khu đô thị du lịch Nhơn Phước, thuộc xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch.

Dự án có diện tích lập quy hoạch hơn 204 ha, nằm tại phía Bắc Cù Lao Ông Cồn (còn gọi là đảo Nhơn Phước), được bao quanh bởi sông Đồng Nai và giáp ranh với TP. Thủ Đức, TP.HCM.

Với vị trí chiến lược và điều kiện tự nhiên biệt lập, khu vực này đang được định hướng trở thành khu đô thị du lịch sinh thái cao cấp, phát triển theo tiêu chuẩn đô thị loại II, quy mô dân số dự kiến khoảng 12.500 người.

Việc điều chỉnh quy hoạch lần này nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị hiện đại, bền vững, đồng thời làm cơ sở pháp lý để thu hút đầu tư, triển khai các hạng mục công trình trong tương lai. Khu vực quy hoạch được xác định là trọng điểm trong định hướng phát triển du lịch – đô thị sinh thái phía Nam tỉnh Đồng Nai.

Dự án có tên thương mại là Angel Island, do Công ty Cổ phần Phát triển Địa ốc Sông Tiên làm chủ đầu tư. Dự án được tỉnh giao đất từ năm 2004, quy hoạch 1/500 phê duyệt từ năm 2007.

Trước đây, dự án do Công ty Nhật Quang khởi đầu phát triển, đến năm 2019 chính thức chuyển giao cho Địa ốc Sông Tiên. Hiện tại, dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và đang trong quá trình điều chỉnh quy hoạch để phù hợp với định hướng phát triển mới của tỉnh.

Toàn bộ Cù lao Ông Cồn rộng khoảng 464 ha hiện quy hoạch thành quần thể đô thị du lịch cao cấp gồm: Angel Island (204 ha), SwanBay (200 ha) và Đại Phước Paragon (45 ha) tạo nền tảng hình thành một khu đô thị sinh thái ven sông trọng điểm của khu vực Đông Nam Bộ.

Điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 cho Khu đô thị du lịch Nhơn Phước như thế nào? (Hình từ Internet)

Nội dung nghiên cứu lập quy hoạch khu đô thị du lịch Nhơn Phước ra sao?

Theo Quyết định 1916/QĐ-UBND, nội dung nghiên cứu lập quy hoạch khu đô thị du lịch Nhơn Phước như sau:

(1) Phân tích đánh giá các điều kiện tự nhiên, dân cư, xã hội hiện trạng sử dụng đất, kiến trúc cảnh quan, các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, các yếu tố về văn hoá - xã hội, an ninh quốc phòng, môi trường của đô thị; các quy định của quy hoạch chung có liên quan đến khu vực quy hoạch.

(2) Xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật cho toàn khu vực quy hoạch.

(3) Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất

- Cần xác định rõ hướng tuyến, quy mô đầu tư tuyến đường đi ra phần đất hành lang bờ kè dùng chung.

- Các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất cần đảm bảo phù hợp theo quy định quy chuẩn hiện hành.

- Xác định chức năng sử dụng đất đai, các chỉ tiêu kiến trúc - quy hoạch cho từng lô đất xây dựng về diện tích, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình, khoảng lùi xây dựng đối với từng lô đất và trục đường.... vị trí quy mô các công trình ngầm (nếu có).

- Quy định quản lý xây dựng kiến trúc: Xác định chiều cao công trình, cốt sàn và chiều cao tầng một hoặc phần đế công trình cao tầng; Hình thức kiến trúc, hàng rào, màu sắc, vật liệu chủ đạo của các công trình và các vật thể kiến trúc khác; Tổ chức cây xanh công cộng, sân vườn, cây xanh đường phố và mặt nước trong khu vực lập quy hoạch,...

(4) Xác định nguyên tắc, yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đối với từng khu chức năng, trục đường chính, không gian mở, điểm nhấn, khu trung tâm, khu bảo tồn (nểu có).

- Xác định nguyên tắc, yêu cầu giải pháp tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đối với từng khu chức năng, trục đường chính, không gian mở, điểm nhấn, khu trung tâm;

- Các giải pháp tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan cần gắn kết với cảnh quan thiên nhiên khu vực; có tính kế thừa và phù hợp với điều kiện, đặc điểm tự nhiên; đồng thời, tôn trọng tập quán, văn hóa truyền thống của địa phương;

- Thiết kế đô thị:

+ Xác định các công trình điểm nhấn trong khu vực quy hoạch theo các hướng tầm nhìn hướng biển; xác định chiều cao xây dựng công trình của từng khu vực trên cơ sở tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, phù hợp với mật độ xây dựng và cảnh quan, cây xanh, mặt nước trong khu vực đô thị dịch vụ đã được quy định trong quy hoạch phân khu;

+ Xác định khoảng lùi công trình trên từng đường phố, nút giao thông tuân thủ quy hoạch phân khu, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành;

+ Xác định hình khối, màu sắc, vật liệu xây dựng và hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc; tổ chức hệ thống cây xanh và quảng trường (cây xanh bóng mát và cây xanh cảnh quan);

+ Các tiện ích phục vụ du khách (bưu điện, y tế, cửa hàng lưu niệm, hướng dẫn thông tin du lịch,...) và các tiện ích đô thị khác (thùng rác công cộng, trạm dùng các phương tiện công cộng, ghế ngồi, hệ thống đèn chiếu sáng,...).

(5) Quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật - Xác định cote xây dựng đối với từng khu chức năng;

- Xác định mạng lưới đường giao thông, mặt cắt, chỉi giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng;

- Xác định tổng lưu lượng nước thải và rác thải; mạng lưới thoát nước; vị trí, quy mô các công trình xử lý nước thải, chất thải.

- Xác định giải pháp thiết kế cho hệ thống thoát nước mặt, thoát nước thải của Khu đô thị du lịch Nhơn Phước.

- Quy hoạch san nền và thoát nước mưa:

+ Xác định khối lượng đào đắp sao cho phương án thiết kế san lấp dựa vào đặc điểm hình dáng của khu đất;

+ Xác định giải pháp thiết kế kè gia cố đảm bảo ổn định nền đất ven sông, tránh sạt lở kết hợp với khai thác cảnh quan ven sông.

- Quy hoạch thoát nước thải, quản lý chất thải rắn, nghĩa trang: Làm rõ quy mô, diện tích, dây chuyền công nghệ xử lý của Trạm xử lý nước thải.

- Quy hoạch cấp nước:

+ Khảo sát và đánh giá hiện trạng cấp nước trong dự án và vùng tiếp cận;

+ Xác định nguồn cấp nước và hướng kết nối;

+ Tính toán nhu cầu dùng nước và nguồn cung cấp nước;

+ Xác định vị trí, quy mô công trình nhà máy, trạm bơm nước;

+ Tính toán mạng lưới ống cấp nước và hệ thống trụ cứu hỏa phòng cháy chữa cháy;

+ Các thông số kỹ thuật chi tiết.

- Quy hoạch cấp điện - chiếu sáng:

+ Đánh giá hiện trạng cấp điện trong dự án và vùng tiếp cận;

+ Xác định chỉ tiêu tính toán nhu cầu cấp điện, chiếu sáng đô thị;

+ Xác định nguồn cung cấp năng lượng và hướng đấu nối;

+ Xác định vị trí, qui mô công suất lắp đặt trạm điện phân phối;

+ Xác định mạng lưới đường dây trung thế, hạ thế và chiếu sáng đô thị.

+ Các thông số kỹ thuật.

- Quy hoạch thông tin liên lạc:

+ Đánh giá hiện trạng thông tin liên lạc trong dự án và vùng tiếp cận;

+ Xác định chi tiêu và tính toán nhu cầu thuê bao;

+ Xác định mạng lưới thông tin liên lạc đảm bảo có khả năng kết nối đồng bộ với mạng viễn thông quốc gia và quốc tế.

+ Xác định vị trí lắp đặt các tủ phối quang và các trạm phát sóng di động BTS đảm bảo phù hợp với định hướng cảnh quan toàn khu.

+ Các thông số kỹ thuật.

- Quy hoạch giao thông: Tổ chức giao thông phải có sự gắn kết với quy hoạch Phân khu 3.3 và hệ thống giao thông tại khu vực. Việc kết nối với dự án thông qua 2 phương án tiếp cận:

+ Phương án giao thông đường bộ: Kết nối với dự án thông qua phương án bố trí cầu bắc qua kênh Thầy Bày (nối cù lao Ông Cồn) để kết nối ra bên ngoài (dụ án Cầu bắc qua kênh Thầy Bảy sẽ được thực hiện trong một gói thầu khác).

+ Phương án giao thông thuỷ: Kết nối với dự án thông qua các bến tàu tiếp cận dự án để kết nối giao thông bên ngoài.

(5) Đánh giá môi trường chiến lược

- Đánh giá hiện trạng môi trường về điều kiện địa hình, các vấn đề xã hội, văn hóa, cảnh quan thiên nhiên;

Phân tích, dự báo những tác động tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường; đề xuất hệ thống các tiêu chí bảo vệ môi trường để đưa ra các giải pháp quy hoạch không gian, kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật tối ưu cho khu vực quy hoạch; đề ra các giải pháp cụ thể giảm thiểu, khắc phục tác động đến môi trường đô thị khi triển khai thực hiện quy hoạch; lập kế hoạch giám sát môi trường về kỹ thuật, quản lý và quan trắc môi trường; đưa ra các giải pháp về vệ sinh môi trường, nhất là đối với các khu mộ hiện trạng (nếu có).

- Nghiên cứu, đề xuất địa điểm dự kiến được quy tập đến; trường hợp tạm giữ lại thì phải đảm bảo khoảng cách ly vệ sinh môi trường và các quy định hiện hành khác có liên quan.

Căn cứ điều chỉnh quy hoạch là gì?

Căn cứ Điều 53 Luật Quy hoạch 2017 quy định việc điều chỉnh quy hoạch được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau đây:

(1) Có sự điều chỉnh mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, chiến lược phát triển ngành, lĩnh vực làm thay đổi mục tiêu của quy hoạch;

(2) Có sự điều chỉnh của quy hoạch cao hơn làm thay đổi nội dung quy hoạch hoặc có sự mâu thuẫn với quy hoạch cùng cấp;

(3) Có sự thay đổi, điều chỉnh địa giới hành chính làm ảnh hưởng đến tính chất, quy mô không gian lãnh thổ của quy hoạch;

(4) Do tác động của thiên tai, biến đổi khí hậu, chiến tranh làm thay đổi mục tiêu, định hướng, tổ chức không gian lãnh thổ của quy hoạch;

(5) Do biến động bất thường của tình hình kinh tế - xã hội làm hạn chế nguồn lực thực hiện quy hoạch;

(6) Do sự phát triển của khoa học, công nghệ làm thay đổi cơ bản việc thực hiện quy hoạch;

(7) Do yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh.