Mua nhà đất giấy viết tay dưới 50m2 có làm được sổ đỏ không?

Nội dung chính

Mua nhà đất giấy viết tay dưới 50m2 có làm được sổ đỏ không?

Sổ đỏ là cách gọi phổ biến thông thường theo màu của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

(1) Điều kiện về diện tích tối thiểu khi cấp sổ đỏ

Căn cứ theo điểm a khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 220. Tách thửa đất, hợp thửa đất

...

2. Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

Theo đó, đối với trường hợp cấp sổ đỏ do tách thửa phải tuân thủ điều kiện các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 146 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 146. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

...

Do đó, mua nhà đất giấy viết tay dưới 50m2 vẫn được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng được điều kiện diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Ngoài ra, nếu diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì vẫn được cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định.

(2) Điều kiện cấp sổ đỏ khi mua nhà đất giấy viết tay

Căn cứ theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Bên cạnh đó, căn cứ theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

...

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực

Như vậy, giao dịch về mua bán nhà đất cần phải được công chứng hoặc chứng thực trừ khi có một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Nếu không được công chứng hoặc chứng thực thì sẽ có rủi ro về giá trị pháp lý của giấy viết tay mua nhà đất đó.

Tuy nhiên, nếu đã thực hiện được ít nhất 2/3 phần nghĩa vụ của hợp đồng mua nhà đất thì có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch mà không cần công chứng, chứng thực.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định giao dịch mua nhà đất giấy viết tay vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu thuộc 03 trường hợp cụ thể như sau:

(1) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

(2) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

(3) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Mua nhà đất giấy viết tay dưới 50m2 có làm được sổ đỏ không? (Hình từ Internet)

Năm 2026 có tăng chi phí khi làm sổ đỏ mới không?

Căn cứ theo Điều 257 Luật Đất đai 2024 có quy định về giải quyết về tài chính đất đai, giá đất khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành như sau:

Điều 257. Giải quyết về tài chính đất đai, giá đất khi Luật này có hiệu lực thi hành

1. Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025; trường hợp cần thiết Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

2. Đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển tử hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa quyết định giá đất thì thực hiện như sau:

Như vậy, bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013 chỉ được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Bên cạnh đó tại Điều 159 Luật Đất đai 2024, kể từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và công bố sẽ được ban hành hằng năm, thay vì định kỳ 5 năm như quy định tại khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013. Bảng giá đất có thể điều chỉnh, bổ sung trong năm khi cần thiết.

Bảng giá đất từ năm 2026 được xây dựng theo khu vực, vị trí, trường hợp có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì áp dụng chi tiết đến từng thửa đất.

Như vậy, theo quy định trên thì từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành sẽ được áp dụng hằng năm và có thể điều chỉnh trong năm, xây dựng chi tiết theo vị trí, thửa đất. Do đó, chi phí làm Sổ đỏ (lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất...) có thể tăng so với khi áp dụng bảng giá đất cũ còn hiệu lực đến hết ngày 31/12/2025.

Trong trường hợp nào người sử dụng đất không được cấp sổ đỏ?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất không được cấp sổ đỏ trong các trường hợp cụ thể như sau:

- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích.

- Đất được giao để quản lý theo quy định của Luật Đất đai 2024.

- Đất thuê, thuê lại của người khác, trừ khi là thuê đất của chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phù hợp với dự án đã được phê duyệt.

- Đất nhận khoán, trừ khi được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

- Đất đã có quyết định thu hồi mà không thực hiện trong 3 năm.

- Đất đang tranh chấp, bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án.

- Đất do tổ chức nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất và sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.