Nội dung chính

Khi mua nhà cần kiểm tra những gì?

Khi mua nhà cần kiểm tra những gì là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu.

(1) Những vấn đề pháp lý quan trọng

Một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu là kiểm tra pháp lý của bất động sản. Nếu bỏ qua bước này, nguy cơ gặp rủi ro như mua phải nhà tranh chấp, nhà không được cấp sổ đỏ, hoặc dính quy hoạch treo là rất cao.

Dưới đây là các giấy tờ pháp lý cần kiểm tra kỹ lưỡng khi mua nhà:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ): Đây là giấy tờ quan trọng nhất. Đảm bảo rằng sổ đỏ là bản gốc, không bị làm giả, không bị rách nát, chỉnh sửa. Kiểm tra kỹ tên người đứng sổ và diện tích đất ghi trên giấy có đúng thực tế hay không.

- Thông tin quy hoạch: Có thể đến Phòng Tài nguyên và Môi trường tại địa phương hoặc sử dụng dịch vụ tra cứu quy hoạch online để biết miếng đất có nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa hay không được xây dựng hay không.

- Giấy phép xây dựng và hoàn công: Nếu mua nhà xây sẵn, cần có giấy phép xây dựng hợp lệ và giấy chứng nhận hoàn công để đảm bảo nhà được xây đúng quy định.

- Lịch sử giao dịch và tranh chấp: Yêu cầu chủ nhà cung cấp thông tin lịch sử mua bán, vay thế chấp và xác nhận nhà không có tranh chấp. Có thể kiểm tra thêm tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Tóm lại, những nội dung cần kiểm tra khi mua nhà thì yếu tố pháp lý phải luôn được đặt lên hàng đầu để đảm bảo an toàn trong giao dịch.

(2) Những yếu tố kỹ thuật và kết cấu nhà ở

Sau khi đã kiểm tra các yếu tố pháp lý, một nội dung không thể thiếu chính là chất lượng xây dựng và kết cấu kỹ thuật của căn nhà. Điều này giúp bạn tránh mua phải căn nhà xuống cấp, có nguy cơ hư hỏng dẫn đến việc mất nhiều chi phí sửa chữa về sau.

Các yếu tố kỹ thuật cần kiểm tra bao gồm:

- Móng, dầm, tường và trần nhà: Quan sát kỹ các vết nứt, bong tróc, thấm nước trên trần và tường. Vết nứt lớn, kéo dài có thể là dấu hiệu của kết cấu yếu.

- Hệ thống điện và nước: Kiểm tra công tắc, ổ điện, đường ống nước, vòi nước, bồn cầu,… để chắc chắn chúng hoạt động bình thường, không rò rỉ hay ngắt kết nối.

- Tình trạng mái nhà và cửa sổ: Mái nhà có bị dột không? Cửa sổ có khít, dễ mở/đóng, không bị mục hay kẹt?

- Chống thấm, chống mối mọt: Đặc biệt với nhà cũ, kiểm tra dấu hiệu ẩm mốc, mối mọt, nhất là ở khu vực nhà bếp, toilet và sàn gỗ.

- Hướng nhà và ánh sáng: Hướng nhà ảnh hưởng đến thông gió, ánh sáng tự nhiên và phong thủy. Ưu tiên chọn nhà hướng Nam hoặc Đông Nam.

Như vậy, khi mua nhà, bạn không nên bỏ qua bất kỳ yếu tố kỹ thuật nào. Dành thời gian kiểm tra kỹ từng chi tiết, có thể nhờ đến kỹ sư xây dựng hoặc chuyên gia nếu cần.

(3) Vị trí, tiện ích xung quanh và tiềm năng phát triển

Không chỉ pháp lý và kết cấu, một yếu tố khác cực kỳ quan trọng trong danh sách cần kiểm tra chính là vị trí và môi trường sống xung quanh căn nhà. Vị trí tốt không chỉ nâng cao giá trị bất động sản mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của bạn và gia đình.

Những điều cần kiểm tra bao gồm:

- Giao thông và kết nối: Nhà có gần đường lớn, trạm xe buýt, tuyến metro, hay cao tốc không? Giao thông có thường xuyên kẹt xe không?

- Tiện ích xung quanh: Nhà gần chợ, siêu thị, bệnh viện, trường học, ngân hàng, quán ăn, công viên… là một lợi thế lớn.

- An ninh khu vực: Tìm hiểu khu vực có an ninh tốt, có đội bảo vệ hay camera giám sát không? Có xảy ra các vụ trộm cắp hay gây rối trật tự không?

- Môi trường và hàng xóm: Khu vực có bị ngập nước, ô nhiễm, tiếng ồn không? Hàng xóm có thân thiện, khu dân cư có quy định quản lý rõ ràng không?

- Tiềm năng tăng giá: Dự án quy hoạch nào đang được triển khai? Hạ tầng có được đầu tư trong tương lai gần không?

Nắm rõ các yếu tố này giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn, bởi khi mua nhà không chỉ dừng lại ở việc kiểm tra pháp lý và kỹ thuật mà còn là giá trị sống lâu dài.

Tóm lại, khi mua nhà cần kiểm tra những gì là một câu hỏi không thể trả lời ngắn gọn. Người mua nhà cần chuẩn bị kỹ lưỡng và kiểm tra toàn diện các yếu tố pháp lý, kỹ thuật, vị trí và môi trường sống xung quanh. Việc xem xét kỹ từng chi tiết không chỉ giúp bạn tránh rủi ro mà còn đảm bảo khoản đầu tư lớn nhất của đời người sẽ mang lại sự an tâm và giá trị lâu dài. 

Khi mua nhà cần kiểm tra những gì? (Hình từ Internet)

Những lưu ý khi mua nhà cần phải biết 

Dưới đây là những lưu ý khi mua nhà ngoài các yếu tố pháp lý, kỹ thuật và vị trí mà mình đã nêu trước đó. Những điểm này giúp bạn đưa ra quyết định mua nhà thông minh hơn, tránh được rủi ro và tăng tính an toàn cho khoản đầu tư:

(1) Tình trạng vay nợ hoặc thế chấp của chủ nhà

- Nhà đang được thế chấp ngân hàng vẫn có thể giao dịch, nhưng phải thực hiện thủ tục giải chấp rõ ràng.

- Bạn cần yêu cầu chủ nhà cung cấp xác nhận nợ, văn bản giải chấp hoặc biên bản thanh lý khoản vay.

- Không nên đặt cọc hoặc ký hợp đồng nếu không rõ tình trạng vay nợ hiện tại.

(2) Kiểm tra chủ sở hữu thật sự

- Có một số trường hợp nhà đứng tên người khác (như người thân đứng tên hộ).

- Bạn nên yêu cầu giấy ủy quyền công chứng rõ ràng nếu giao dịch không phải với người đứng tên trên sổ đỏ.

- Nếu có đồng sở hữu (vợ chồng, anh em...), phải có đủ chữ ký của tất cả các bên liên quan.

(3) Lưu ý về giá cả và so sánh thị trường

- So sánh giá nhà với các bất động sản tương tự trong cùng khu vực.

- Kiểm tra lịch sử giá trong vòng 1-2 năm gần nhất, tránh mua khi giá đã “thổi phồng”.

- Tránh bị chi phối cảm xúc dẫn đến ra quyết định vội vàng và mua cao hơn giá trị thật.

(4) Lưu ý về chi phí phát sinh sau khi mua nhà

- Nhà mới xây chưa hoàn công sẽ cần chi phí làm giấy tờ, hoàn công, đăng bộ.

- Nhà cũ cần tốn thêm chi phí sửa chữa, nâng cấp nội thất, làm lại hệ thống điện nước...

- Đừng quên các loại thuế phí như: phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, phí công chứng, phí môi giới...

(5) Chú ý thời điểm mua nhà

- Nếu thị trường đang "sốt", giá có thể bị đẩy lên rất cao. Chờ đến giai đoạn ổn định để đàm phán tốt hơn.

- Cuối năm hoặc sau Tết thường là thời điểm nhiều người bán cần tiền, dễ thương lượng được giá thấp.

(6) Thẩm định giá trị bất động sản từ ngân hàng hoặc đơn vị uy tín

- Nếu bạn vay mua nhà, ngân hàng sẽ thẩm định giá trị tài sản - đây là căn cứ tham khảo khách quan rất đáng tin.

- Bạn cũng có thể thuê các công ty thẩm định giá độc lập để biết giá trị thực của căn nhà.

(7) Tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên viên môi giới uy tín

- Luật sư sẽ giúp bạn rà soát hợp đồng, tránh điều khoản bất lợi.

- Chuyên viên bất động sản uy tín có thể cung cấp thông tin khu vực, giá cả, và hỗ trợ đàm phán.

(8) Cẩn trọng với các hình thức lách luật, giấy tay, mua nhà đất chưa có sổ

- Một số người rao bán đất "giấy tay" với giá rẻ, nhưng đây là rủi ro lớn vì không được pháp luật bảo vệ.

- Trường hợp mua nhà đất dự án chưa ra sổ cần xác minh pháp lý kỹ lưỡng và cam kết từ chủ đầu tư.

(9) Đọc kỹ hợp đồng mua bán trước khi ký

- Kiểm tra đầy đủ thông tin người bán, tài sản giao dịch, điều khoản thanh toán, nghĩa vụ thuế phí.

- Hợp đồng cần được công chứng tại văn phòng công chứng được nhà nước cấp phép.

- Giao tiền nên thực hiện tại ngân hàng, có biên nhận rõ ràng.

(10) Lập kế hoạch tài chính dài hạn

- Không nên dùng toàn bộ tiền tích lũy để mua nhà mà không để lại quỹ dự phòng (ít nhất 6 tháng sinh hoạt).

- Nếu vay ngân hàng, tính toán khả năng trả nợ: Tỷ lệ vay nên dưới 50% giá trị căn nhà và không vượt quá 40% thu nhập hàng tháng.

Người mua có thể trả trước bao nhiêu phần trăm khi mua nhà ở hình thành trong tương lai?

Căn cứ Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định như sau:

Điều 25. Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

2. Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

Theo đó, cá nhân khi mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể thanh toán theo các đợt như sau:

- Thanh toán lần đầu: Không quá 30% giá trị hợp đồng.

- Thanh toán các lần tiếp theo: Phù hợp tiến độ xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai nhưng tổng số không được quá:

+ 70% giá trị hợp đồng nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho người mua.

+ 50% giá trị hợp đồng nếu bên bán nhà ở hình thành trong tương lai là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

+ 95% giá trị hợp đồng nếu bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đến khi cơ quan Nhà nước cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua và người mua nhận Giấy chứng nhận mới cần thanh toán 100% giá trị hợp đồng cho chủ đầu tư.