Chi phí làm sổ đỏ tăng có ảnh hưởng tới nhu cầu mua đất?

Nội dung chính

Quy định về chi phí làm sổ đỏ

Theo khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định sổ đỏ hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Theo đó, nghĩa vụ tài chính gồm: Tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ đỏ,…

Đồng thời, theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC trường hợp giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì lệ phí trước bạ cũng tính theo giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Trước đây, theo quy định tại Luật Đất đai 2013, bảng giá đất được xây dựng dựa trên khung giá do Chính phủ ban hành. Do đó, bảng giá này thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường, dẫn đến các khoản chi phí như lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân khi làm sổ đỏ cũng ở mức thấp.

Tuy nhiên, theo Điều 159 Luật Đất đai 2024 đã có sự thay đổi đáng chú ý khi bãi bỏ quy định về khung giá đất. Thay vào đó, bảng giá đất sẽ được UBND cấp tỉnh xây dựng tiệm cận với giá thị trường và chính thức áp dụng từ ngày 01/01/2026.

Với sự điều chỉnh này, chi phí làm sổ đỏ và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của người dân từ năm 2026 trở đi dự kiến sẽ tăng lên, do căn cứ tính toán nghĩa vụ tài chính đã sát hơn với giá chuyển nhượng thực tế.

Dù Luật Đất đai 2024 đến năm 2026 mới chính thức áp dụng bảng giá đất mới, nhưng ngay từ hiện tại, pháp luật vẫn cho phép UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 sao cho tiệm cận với giá thị trường.

Trên thực tế, nhiều địa phương như TPHCM (Quyết định 79/2024/QĐ-UBND), Hà Nội (Quyết định 71/2024/QĐ-UBND), Đà Nẵng (Quyết định 59/2024/QĐ-UBND), Long An (Quyết định 15/2025/QĐ-UBND),... đã chủ động điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tăng, nhằm phản ánh đúng hơn giá trị thực của đất đai tại địa phương mình.

Do đó, có thể thấy bảng giá đất ở một số địa phương hiện nay đã tiệm cận với giá thị trường. Vì vậy, khi áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026, giá đất và chi phí làm sổ đỏ tại các nơi này có thể tăng nhưng sẽ không tăng đột biến.

Chi phí làm sổ đỏ tăng có ảnh hưởng tới nhu cầu mua đất?

Khi áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026, chi phí làm sổ đỏ tăng, sẽ ảnh hưởng tới nhu cầu mua đất, cụ thể như sau:

(1) Người mua để ở

Tăng chi phí làm sổ đỏ đồng nghĩa với việc tổng chi phí để có được quyền sử dụng một mảnh đất sẽ tăng lên, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến "túi tiền" của người mua. Nhiều gia đình, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình hoặc thấp sẽ cảm thấy khó khăn hơn khi cân đối tài chính để mua đất.

Khi chi phí vượt quá khả năng chi trả, người mua có thể trì hoãn hoặc hoãn lại kế hoạch mua đất, chờ đến khi có điều kiện tài chính tốt hơn hoặc khi chi phí giảm bớt.

Ngoài ra, để giảm chi phí, người mua đất có xu hướng chuyển sang lựa chọn những khu vực có giá đất thấp hơn hoặc có chi phí làm sổ đỏ thấp hơn. Điều này có thể dẫn đến dịch chuyển nhu cầu sang vùng ven hoặc các tỉnh lân cận thay vì trung tâm hoặc khu vực phát triển mạnh.

Việc trì hoãn hoặc chuyển hướng này cũng có thể khiến thị trường bất động sản ở khu vực trung tâm hoặc các khu vực đắt đỏ giảm nhiệt, trong khi những vùng đất giá rẻ có thể tăng sức hút.

(2) Nhà đầu tư

Với nhà đầu tư, chi phí làm sổ đỏ tăng đồng nghĩa với việc giảm lợi nhuận tiềm năng khi bán lại hoặc phát triển dự án.

Chi phí phát sinh cao hơn buộc nhà đầu tư phải tính toán kỹ hơn về hiệu quả đầu tư, có thể khiến họ cân nhắc giảm quy mô đầu tư hoặc chuyển sang các loại hình bất động sản khác có thủ tục nhanh gọn và chi phí thấp hơn.

Một số nhà đầu tư ngắn hạn hoặc lướt sóng có thể tạm dừng việc mua đất để quan sát thị trường, tránh rủi ro do chi phí tăng không lường trước.

Ngoài ra, chi phí làm sổ đỏ tăng cũng có thể làm giảm sức hấp dẫn của các khu đất chưa rõ pháp lý hoặc đất chưa được hoàn thiện thủ tục vì chi phí hoàn thiện pháp lý sẽ cao hơn.

Chi phí làm sổ đỏ tăng có ảnh hưởng tới nhu cầu mua đất? (Hình từ Internet)

Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu hiện nay như thế nào?

Căn Điều 36 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì tùy từng trường hợp mà thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu sẽ khác nhau. Cụ thể:

(1) Đối với cá nhân, cộng đồng dân cư, hộ gia đình đang sử dụng đất:

Sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện thực hiện:

- Lập tờ trình theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký quyết định cho thuê đất, ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; thực hiện ký hợp đồng thuê đất;

- Chuyển Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Chuyển hồ sơ kèm theo bản sao Giấy chứng nhận đã cấp đến Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

(2) Đối với tổ chức đang sử dụng đất, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam:

- Được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở;

- Nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự;

- Nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự thì:

Sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh thực hiện:

- Trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp được ủy quyền; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất;

- Chuyển Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Chuyển hồ sơ kèm theo bản sao Giấy chứng nhận đã cấp đến Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

(3) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đã có Thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất mà có nhu cầu cấp sổ đỏ thì thực hiện như sau:

- Người sử dụng đất nộp Thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP đến bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;

- Ủy ban nhân dân cấp xã khai thác thông tin về hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất trong cơ sở dữ liệu đất đai hoặc đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp hồ sơ nếu không khai thác được thông tin để thực hiện công việc quy định tại khoản 1, các điểm c, d và đ khoản 2 và khoản 4, khoản 5 Điều 33 Nghị định 101/2024/NĐ-CP;

- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện thực hiện công việc quy định tại khoản 4 Điều 31 Nghị định 101/2024/NĐ-CP và (1).